ابهام‌زدایی از چشم‌انداز اقتصادی، انبوه‌سازی، صنعتی‌سازی، ارائه زمین ارزان قیمت، مشوق‌های مالیاتی، تسهیلات با نرخ سود پایین به سازندگان و و ممانعت بانک‌ها از خرید و فروش ملک ممکن است بازار مسکن را به ثبات برساند. بعد از روی کار آمدن محمد اسلامی به جای عباس ی در بالاترین مسند وزارت راه و شهرسازی، رویکرد این وزارتخانه از افزایش توان خرید به تولید و عرضه مسکن تغییر کرده و با توجه به رکود مسکن که به افت شدید ساخت و ساز طی پنج سال گذشته منجر شده، برآورد کارشناسی این است که اسلامی با چالشی بزرگ مواجه خواهد بود. بخصوص اینکه بعد از جهش نرخ ارز، هزینه‌های ساخت مسکن نیز سه تا چهار برابر افزایش یافته که می‌تواند اثر منفی بر روی تولید مسکن بگذارد. توجه به انبوه سازی و صنعتی سازی ممکن است کلید حل معمای مسکن باشد.
طبق برآوردها، ایران سالیانه به یک میلیون واحد مسی نیاز دارد اما بر اساس پروانه‌های صادر شده هم اکنون تولید حدود ۳۲۰ هزار واحد است.
مازیار حسینی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی این تعداد را حتی کمتر از ۳۰۰ هزار واحد می‌داند. بنابراین طی پنج سال گذشته، بازار مسکن با انباشت تقاضایی مواجه شده که به عنوان آب پشت سد عمل کرد و با یک تلنگر جهش دلار سد فرو ریخت.
هرچند آمار می‌گوید ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی در کشور وجود دارد اما این تعداد از دسترس اقشار متوسط و پایین جامعه خارج است. به بیان دیگر، برنامه‌ریزی‌ها در اقتصاد مسکن دچار مشکل بوده که از علل آن می‌توان به ضعف مدیریتی در دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اشاره کرد.
یکی دیگر از مواردی که طی سال‌های اخیر به گرانی ملک دامن زده، خالی ماندن واحدهایی است که کارشناسان می‌گویند عمده آنها توسط بانک‌های خصوصی و دولتی خریداری شده‌اند. اگر ساز و کار قانون مالیات بر عایدی سرمایه که توسط مجلس شورای اسلامی در دست بررسی قرار گرفته طوری تنظیم شود که بتواند بانک‌ها را از خرید و فروش زمین و ساختمان به قصد سرمایه‌گذاری منع کند در جلوگیری از نوسانات قیمت مسکن مؤثر خواهد بود.
کارشناسان، یکی از عوامل رکود تورمی در بازار مسکن را سیستم بانکی می‌دانند که به رونق ساخت و ساز کمک چندانی نمی‌کند. به اعتقاد آنان، تسهیلاتی که در حوزه تولید مسکن پرداخت میشود کمترین ریسک را از نظر اقتصادی دارد؛ چرا که ضمانت‌ها به صورت کاملاً مشخص از سوی بانک‌ها دریافت میشود.
اما با وجود تزریق منابع خوبی که از محل بازگشت ۵۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن مهر صورت گرفته، این منابع به حوزه مسکن اختصاص نیافته و حتی به استناد قانون ساماندهی که می‌بایست ۱,۰۰۰ میلیارد تومان به حوزه مسکن داده شود محقق نشده است.
عباس ی، وزیر سابق راه و شهرسازی که همواره بخش مسکن را از نگاه اقتصاد کلان می‌نگریست معتقد بود ۴.۷ میلیون مسکن خالی و نیمه خالی که شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد به معنای عدم بازده سرمایه ۴۷۰ میلیارد دلاری در کشور است. لذا برنامه خود را به عرضه این تعداد قرار داد و به همین دلیل تسهیلات مسکن را از حدود ۲۰ میلیون تومان در دولت‌های نهم و دهم به سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش داد اما رشد یکباره قیمت مسکن ناشی از جهش نرخ ارز، معادلات را به هم ریخت.
سپس فشارهایی به استعفای او در ۲۸ مهرماه ختم شد. پس از آن رئیس جمهور، محمد اسلامی را به عنوان وزیر راه و شهرسازی منصوب کرد و مجلس نیز به او رأی اعتماد داد.
مدیر عامل بانک مسکن جزئیات دو طرح پیشنهادی برای بهبود شرایط اخذ تسهیلات خرید مسکن را تشریح کرد
ابوالقاسم رحیمی انارکی در جمع خبرنگاران حاضر در همایش ت های توسعه مسکن، در پاسخ به یک پرسش درباره تدابیر بانکی برای متقاضیان تسهیلات خرید مسکن گفت: بانک مسکن دو طرح برای این منظور پیشنهاد کرده است که در بانک مرکزی مراحل بررسی آن در حال انجام است.
مدیر عامل بانک مسکن درباره طرح پیشنهادی اول بانک گفت: پیشنهاد کرده ایم سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، تا حد تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم افزایش یابد به این معنا که سقف تسهیلات اوراق در تهران به ۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان و شهرهای بزرگ به ۶۰ میلیون و در سایر شهرها به ۴۰ میلیون تومان برسد.
انارکی درباره دومین طرح نیز به تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم اشاره کرد و گفت: پیشنهاد دوم ما نیز این است که سقف سنی واحدهای مسی مشمول تسهیلات یکم از ۱۵ سال به ۲۰ سال افزایش یابد تا شرایط برای خرید خانه اولیها با توجه به جهش قیمت ها در تهران و شهرهای بزرگ، تسهیل شود.
مدیرعامل بانک مسکن در اولین روز از برگزاری هجدهمین تهای توسعه مسکن، با اشاره به آمار منتشره از سوی بانک مرکزی مبنی بر رشد ۷۴ درصدی قیمت واحدهای مسی در تهران در شهریور امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته گفت: بانک مسکن در شش ماهه ابتدای امسال عملکرد مطلوبی در پرداخت تسهیلات مسکن داشته است به گونه ای که تعداد تسهیلات پرداختی از رشد ۵۴ درصدی و به لحاظ ریالی رشد ۵۸ درصدی نسبت به مدت مشابه در سال ۹۶ داشته است.
مدیرعامل بانک مسکن با تشریح گزارش عملکرد مربوط به صندوق پس انداز مسکن یکم نیز گفت: در هفته گذشته حدود ۱۲۰۰ فقره تسهیلات از محل صندوق پس انداز یکم به خانه اولیها پرداخت شد که این امر نشان دهنده روند مطلوب در این حوزه و همچنین استقبال خانه اولی ها از این تسهیلات است. در حال حاضر روزانه بیش از ۷۰۰ نفر در صندوق پس انداز مسکن یکم، افتتاح حساب می کنند.
مدیر عامل بانک مسکن در عین حال با اشاره به اوضاع اقتصادی ماههای اخیر و اثر آن بر رفتار گروهی از خانه اولی ها گفت: طی چند ماه گذشته، برخی از سپرده گذاران در صندوق پس انداز مسکن یکم که سقف امتیاز تسهیلات را کسب کرده اند، بخشی از سپرده خود را از صندوق خارج کردند که احتمالاً قصد سرمایه گذاری در برخی بازارها برای حفظ ارزش منابع مالی خود را داشته اند.
مدیر عامل بانک مسکن با اشاره به موضوع مسکن کم درآمدها نیز تاکید کرد: موضوع تامین مسکن کم درآمدها از موضوعاتی است که در دست بررسی است و این امر باید مورد توجه ویژه قرار گیرد.
صندوق‌های زمین و ساختمان قرار است در بخشی از اراضی دولتی تحت مالکیت وزارت راه و شهرسازی که برنامه ساخت‌وساز مسی یا شهری برای آنها وجود دارد، تکثیر شوند. به این ترتیب پس از گذشت سه سال از شکل‌گیری صندوق‌های زمین و ساختمان در کشور، فصل دوم فعالیت این صندوق‌ها با حمایت دولت آغاز خواهد شد. فصل اول فعالیت این صندوق‌ها که از پاییز سال ۹۳ با تشکیل چهار صندوق زمین و ساختمان آغاز شد، روز گذشته با افتتاح پروژه مجتمع مسی ۸۰ واحدی نسیم که واجد گارانتی تضمین کیفیت است، در غرب پایتخت ثمر داد و ساختمان‌های سه صندوق زمین و ساختمان دیگر هم در حال تکمیل است. این در حالی است که طبق وعده وزیر راه و شهرسازی، در آینده قرار است ساخت‌وساز در زمین‌های شهرهای جدید و اراضی دولتی به‌واسطه تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان تامین مالی شود.
خرید آپارتمان در اندیشه به املاک توقف مراجعه کنید.
در سال‌های گذشته توسعه شهرهای جدید بر اساس خام‌فروشی زمین‌های دولتی و حتی بدون آماده‌سازی و خدمات شهری با قیمت نازل و با هدف بارگذاری مسی واگذار شده است.
بنابراین ارزش افزوده زمین‌های دولتی به جای اینکه از طریق دولت در خدمت شهر قرار گیرد، به گروه‌های خاصی که خریدار این زمین‌ها بودند، منتقل می‌شد. این در حالی است که تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان برای ساخت‌وساز در این زمین‌ها سبب میشود منفعت اراضی مذکور به عموم شهروندان به ویژه ساکنان شهرهای جدید برسد.
از سوی دیگر در گذشته ساخت‌وساز در اراضی شهرهای جدید از سویدولت نیز با مشارکت یک یا چند سرمایه‌گذار کلان صورت می‌گرفت و در نتیجه منفعت آن عاید عده معدودی می‌شد. اما با تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان برای ساخت‌وساز در اراضی شهرهای جدید، سرمایه‌های خرد عموم شهروندان برای ساخت تجهیز میشود و با این مدل تامین مالی، عموم مردم از ارزش افزوده پروژه منتفع می‌شوند.
از دیگر مزایای این ایده می‌توان به رفع چالش کمبود منابع مالی در دولت‌ها و مشکلات اعتباری بانک‌ها در تسهیلات‌دهی برای تبدیل اراضی خام دولتی به پروژه‌های ساختمانی اشاره کرد. با استفاده از صندوق‌های زمین و ساختمان به راحتی می‌توان از طریق بازار سرمایه نسبت به تجهیز منابع اقدام کرد.
در این میان مشکلاتی پیش روی عملیاتی شدن تشکیل صندوق زمین و ساختمان در اراضی دولتی وجود دارد که رفع آنها از کانال دولت و مجلس، ماموریت وزیر راه‌وشهرسازی است. یکی از مشکلات این است که تنها پروژه‌هایی قابلیت عرضه در بازار سرمایه را دارد که زمین آنها دارای سند تک‌برگ باشد، این در حالی است که اغلب اراضی دولتی به‌ویژه در زمین‌های دولتی فاقد این ویژگی بوده و سند تفکیکی برای آنها وجود ندارد.
از سوی دیگر دستگاه‌های نظارتی نیز نسبت به فروش زمین‌های دولتی حساسیت‌های ویژه‌ای دارند. این در حالی است که اگر قرار باشد صندوقی برای ساخت‌وساز در این اراضی شکل بگیرد، قاعدتا مساله انتقال پیش می‌آید که با مقررات حاکم بر دستگاه‌های نظارتی مغایر بوده و لازم است این ضوابط قدیمی متناسب با شرایط ابزارهای نوین مالی بهروز شود. در صورتی که این مشکل حل شود، حدود ۳ هزار هکتار زمین در شهرهای پرند و پردیس که وسعت آنها تقریبا با بافت فرسوده تهران برابر است، قابلیت ساخت‌وساز از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان را پیدا می‌کنند.
مجتمع مسی نسیم به عنوان اولین محصول حاصل از تشکیل اولین صندوق زمین و ساختمان در کشور روز گذشته در حالی افتتاح شد که طی سه سال اخیر مجموعا چهار صندوق از این نوع تشکیل و در مجموع هزار واحد مسی با ارزش کل کمتر از ۴۰۰ میلیارد تومان تامین مالی شده است.
این میزان در نسبت با ارزش کل بازار سرمایه حدود ۱/ ۰ درصد است و این در حالی است که عباس ی، وزیر راه و شهرسازی در مراسم افتتاح این پروژه بر ضرورت قابل رقابت بودن این مدل سرمایه‌گذاری با سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه تاکید کرد و گفت: در سایر کشورها تا ۲۵ درصد از بازار سرمایه به صندوق‌های زمین و ساختمان اختصاص دارد و بخش بزرگی از سرمایه‌گذاری‌ها را به خود اختصاص داده است.
البته تشکیل این صندوق‌ها در ایراناقدام نوپایی است که تازه شروع شده و باید توسعه یابد. افتتاح اولین پروژه ساختمانی محصول اولین صندوق زمین و ساختمان که دیروز در غرب تهران صورت گرفت، نشان داد سازنده‌های مسی از طریق بازار سرمایه می‌توانند واحدهای مسی را برای خریداران دست‌کم به مدت پنج سال گارانتی کنند.
خانه‌های صندوق‌های زمین و ساختمان واجد چند ویژگی مثبت است که یکی از آنها، قیمت‌گذاری این واحدها برای فروش در یک فضای شفاف و کارشناسی است؛ چراکه مقررات حاکم بر بازار سرمایه طوری تنظیم شده که هزینه ساخت، قیمت زمین، سود سازنده و نظایر آن کاملا شفاف بوده و اعلام عمومی میشود؛ ضمن اینکه تمام منابع تجهیز شده برای اجرای پروژه تحت نظارت عالیه در همان پروژه هزینه میشود.
این مدل قیمت‌گذاری که به گفته محمدهاشم بت‌شکن، مدیرعامل بانک مسکن بر اساس حسابرسی‌های کامل اسناد مالی صورت می‌گیرد، با فضای اغلب ملتهب قیمت‌گذاری بازار مسکن کاملا متفاوت است. در بازارمسکن وزن سلیقه و نظر سازنده‌ها و فروشنده‌ها در تعیین قیمت پیشنهادی ملک بسیار بالا بوده و اگرچه شرایط بازار نیز در قیمت نهایی موثر است، اما میل فروشنده نیز نقش پررنگی دارد.
از مهم‌ترین محاسن صندوق سرمایه‌گذاری نسیم و دیگر پروژه‌هایی که از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری و در بازار سرمایه تامین مالی میشود، گارانتی پنج ساله واحدهای تکمیل شده است؛ چراکه فرآیند تامین مالی در بازار سرمایه به نحوی تعریف شده که برخورداری از بیمه کیفیت ساختمان برای پروژه در زمره شروط اامی است. درنتیجه کیفیت ساخت به حدی است که گارانتی مدت‌دار تضمین کیفیت بهره‌برداری نیز روی واحدهای مسی که از این طریق ساخته شده‌اند، عرضه میشود.
برنامه توسعه آتی صندوق‌ها به این ترتیب تنظیم شده که قرار است بانک عامل بخش مسکن که پیشگام راه‌اندازی این صندوق‌ها بوده، در سال ۱۴۰۰ مجموعا ۱۰ هزار واحد مسی را از طریق تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان تامین مالی کند.
این در حالی است که اگر پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی و مصطفی ازگلی، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن درباره احیای بافت‌های فرسوده به واسطه تشکیل این صندوق‌ها عملیاتی شود، قابلیت افزایش تامین مالی مسکن از این طریق به ۱۰۰ هزار واحد مسی نیز وجود دارد.
این میزان معادل ۱۰ درصد از کل واحدهای مسی است که قرار است طی چهار سال آتی توسط بانک عامل بخش مسکن تامین مالی شود. ی در این رابطه با تاکید بر اینکه باید رویه‌های گذشته را تغییر داده و این رویکرد را دنبال کنیم که مسکن را از حواشی شهرها به مرکز شهر منتقل کنیم، گفت: قاعدتا عملیاتی شدن این ایده نیازمند ابزارهای نوین خواهد بود که صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند یکی از همین ابزارها باشد.
وی در این رابطه توضیح داد: در بیرون از شهر زمین بزرگ، کارفرمای بزرگ و تامین‌کننده مالی بزرگ وجود دارد؛ اما وقتی وارد بافت فرسوده می‌شویم، با صدها مالک روبه‌رو هستیم که باید پلاک‌های متعلق به آنها تجمیع شود و رویه کار با زمین خام حاشیه شهر کاملا متفاوت است.
بنابراین ما نیازمند نهادهای مالی دیگری هستیم که امکان مشارکت مالکان بافت‌های فرسوده را فراهم کنند.ازگلی نیز از نوسازی بافت‌های فرسوده به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های کنونی کشور و شخص رئیس‌جمهور یاد و تاکید کرد: چنانچه شهرداری‌ها همت کنند و مجموعه پلاک‌هایی را آزاد و تجمیع کنند و البته پروانه مناسبی هم برای آنها صادر کنند، صندوق زمین و ساختمان بهترین مدل برای تامین مالی ساخت پروژه‌های مسی و احیای محله‌های فرسوده خواهد بود؛ البته این موضوع تنها مشروط به مشارکت شهرداری به ثمر می‌نشیند.
محاسباتی که روز گذشته از سوی مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن صورت گرفت حاکی از بازدهی حدود ۳۰ درصدی یونیت‌داران صندوق نسیم در بازه زمانی سه سال اخیر است. به این ترتیب که از مجموع ۴۸ میلیارد تومان فروش، ۱۲ میلیارد تومان سود عاید سرمایه‌گذاران خواهد شد.
طبق آمار خرید و فروش، رشد قابل توجه در تولید مسکن و همچنین ست معناداری در ۴۹۰ هزار واحد مسی خالی از سکنه استان تهران اتفاق نیفتاده؛ با این حال حجم ساخت و سازها در استان‌های البرز و گیلان به عنوان مهاجرپذیرترین استان‌ها از تهران به ترتیب پنج برابر و دو برابر شده است. آیا موج بزرگ مهاجرت از تهران آغاز شده است؟
کارشناسان معتقدند که جهش قیمت مسکن، خروج دهک‌های پایین از تهران را به دنبال داشته است. قیمت مسکن در پایتخت طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که به فاصله‌ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بخصوص اقشار پایین‌دست با قیمت‌ها منجر شده است.
معاملات اما ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که گفته میشود حدود ۹۰ درصد خرید و فروش‌ها را دلال‌ها رقم می‌زنند.
از سوی دیگر تعداد واحدهای مسی در حال ساخت طی نیمه اول سال ۱۳۹۷ در شهر تهران ۲۰ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافته و به ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد رسیده که حدود نصف معاملات شهر تهران است. به دلیل اینکه بخش عمده‌ای از جابه‌جایی‌ها در واحدهای دارای سکنه انجام میشود می‌توان حدس زد که با توجه به رشد اندک جمعیت شهر تهران و پایین آمدن تعداد خرید و فروش‌ها، خانه‌های خالی پایتخت، امسال نیز افزایش پیدا خواهد کرد.
با این حال خلاء قانونی در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی هنوز به عنوان پاشنه آشیل اقتصاد تهران عمل می‌کند و به زمین‌گیر شدن سرمایه‌ها منجر شده است.
طبق محاسبات هم‌اکنون (بر اساس معاملات) اگر متوسط مساحت خانه‌های خالی شهر تهران را ۸۶ متر مربع فرض کنیم، ارزش هر خانه خالی ۹۶۹ میلیون تومان و ارزش ۴۹۰ هزار خانه خالی ۴۷۴ هزار و ۸۱۰ میلیون تومان برآورد میشود که متقاضیان واقعی تقریباً هیچ سهمی از آن ندارند و گفته میشود بجز واحدهای مسکن مهر، عمده آپارتمان‌های بدون سکنه متعلق به سفته‌بازان است.
خانه‌های واقع در محله‌های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد بیش از ۹۰ درصد فایل‌های پیشنهادی فروش را در دفاتر املاک و سایت‌های مجازی فروش ملک به خود اختصاص می‌دهند؛ با این حال فروش قطعی در این مناطق نسبت به حجم عرضه بسیار پایین‌تر است.
از سوی دیگر بالاترین تعداد معاملات در محله‌های پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانک، استاد معین، باغ آذری، کارون، مختاری و آبشار دمار انجام میشود. این مساله به راحتی نشان می‌دهد بیشترین تراکم خانه‌های خالی در پایتخت مربوط به شمال و شمال غرب است.
تحقیقات میدانی از بازار معاملات خرید مسکن در منطقه ۵ شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون فراوانی فایل‌های مربوط به فروش واحدهای نوساز عرضه شده به بازار مسکن دراین منطقه در مقایسه با ماههای قبل کاهش یافته است.
اگرچه طی ماههای اخیر معاملات واحدهای مسی نوساز تحت‌تاثیر چند عامل عمده در تمام مناطق شهر تهران به‌خصوص مناطق مصرفی کاهش یافته بود اما مشاهدات و تحقیقات میدانی صورت گرفته از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن در منطقه ۵ شهر تهران نشان می‌دهد در حال‌حاضر بخش عمده‌ای از فایل‌های عرضه‌شده به بازار مسکن در این منطقه واحدهای با عمربنای بیش از ۵ سال است.
در این میان تعداد واحدهای مسی با عمربنای بیش از ۱۰ سال نیز قابل‌توجه است؛ این در حالی است که تنها درصد کمی از فایل‌هایی که طی روزهای اخیر به بازار مسکن این منطقه عرضه شده است فایل مسکن نوساز است.
منطقه ۵ شهر تهران که براساس آمارهای رسمی همچون ماههای گذشته همچنان پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران است و اولین مقصد خریدهای مصرفی از بازار ملک از سوی متقاضیان خرید مسکن در غرب پایتخت محسوب میشود؛ از سال گذشته تحت‌تاثیر جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن بخشی از متقاضیان خرید ملک در این منطقه به ناچار و به دلیل عدم‌کفایت قدرت خرید برای تامین هزینه خرید آپارتمان در این منطقه به محلات و مناطق ارزان‌تر مهاجرت کردند.
با این حال این منطقه همچنان بیشترین سهم را از معاملات خرید مسکن در میان سایر مناطق پایتخت دارد. کمبود عرضه نوسازها در این منطقه باعث شده است هم‌اکنون میانگین قیمت واحدهای نوساز عرضه شده به بازار مسکن این منطقه از سطح عرف بیشتر باشد و همین موضوع منجر به افزایش شکاف بین قیمت واحدهای چند ساله و نوساز در این منطقه شده است.
درباره این سایت